Quanto custa administrar um aluguel por temporada (com números reais)

Recebemos centenas de perguntas sobre o lado financeiro da administração de um Airbnb ou outro aluguel por temporada de curto prazo. Especificamente: você pode detalhar as despesas e taxas que reduzem o lucro? Existem custos ocultos? Como funcionam exatamente os impostos sobre aluguel? Seguro?! ACIMA!

Se a pessoa que nos perguntou estava pensando em fazer um, ou simplesmente curiosa (falando sobre dinheiro = emoji de rosto interessado), estamos expondo tudo na esperança de que isso desmistifique um pouco e seja útil para qualquer pessoa que possa fique em dúvida se esta é ou não uma confusão lateral viável. Na verdade, gostamos muito de aprender os detalhes dessas coisas – por isso é divertido compartilhar o que aprendemos.

Obviamente, existem despesas como comprar, reformar e mobiliar uma casa que você usará como aluguel por temporada. Esses grandes custos iniciais óbvios serão diferentes de acordo com o projeto (assim como o pagamento da hipoteca) - e, diabos, você pode estar construindo sua própria casa no Airbnb, que já está cheia de móveis - então esta postagem começa no ok, tenho uma casa pronta para alugar, e agora? ponto e cobre os custos operacionais contínuos que você pode incorrer ano após ano.

Estamos compartilhando NÚMEROS REAIS de nossa experiência com você. Apenas, por favor, não os tome como uma previsão de seus próprios custos, que obviamente irão variar. Vale lembrar também que o duplex é um prédio, mas são DUAS unidades de locação distintas (totalizando 6 quartos, 6 banheiros, 2 cozinhas, 2 salas, 2 lavanderias, 2 quintais, etc). Portanto, se você tiver apenas um aluguel e/ou um espaço menor, esses números podem ser muito maiores do que qualquer outro que você possa incorrer.

Palm Springs para famílias

Serviços de utilidade pública

A existência de serviços públicos provavelmente não é uma surpresa para ninguém, mas o quanto eles realmente custam pode te pegar desprevenido se você não fizer as contas e olhar o ano como um todo. Ao contrário de um típico aluguel de longo prazo, onde seu inquilino pode ser responsável por alguns ou todos os serviços públicos todos os meses, no mundo do aluguel por temporada, você normalmente paga por todos eles. No duplex, pagamos pelas seguintes utilidades:

• Água e Esgoto
• Eletricidade
• Recolha de lixo
• Internet
• Serviços de TV/Streaming (fornecemos Sling e Netflix)

Para outras pessoas, a lista também pode incluir gás, óleo ou propano (dependendo da fonte de calor) e até mesmo taxas de estacionamento ou HOA.

Nossas utilidades combinadas para ambos os lados do duplex custa cerca de US$ 5.200 por ano , com base nos últimos 12 meses. O mais importante a se pensar é que as utilidades não desaparecem quando a casa não está alugada (o que pode ser muito importante se você estiver alugando um local sazonal). Nossas contas de luz e água caem um pouco quando há menor uso na entressafra, mas há taxas mínimas que as mantêm em torno de US$ 150 por mês.

Pensamos em pausar alguns de nossos serviços duplex (como internet ou coleta de lixo) nos meses vagos de inverno, mas muitos vêm com uma alta taxa de reconexão que anula qualquer economia potencial. Conseguimos pausar algumas de nossas assinaturas de streaming de TV (Netflix e Sling) quando sabíamos que o local ficaria vazio por um mês inteiro na entressafra, o que foi bom. (Só não se esqueça de reiniciá-los a tempo para o próximo convidado!).

Cuidados com o gramado / gerenciamento de propriedades

Se você já alugou uma casa de férias, provavelmente está acostumado a ver uma taxa de limpeza na sua conta. Normalmente, esse é o custo de alguém para limpar a casa após a sua estadia, para que esteja pronta para os próximos hóspedes (isso inclui lavar roupa, refazer as camas, descarregar a louça, etc, etc). Cobramos uma taxa de limpeza de US$ 150 por estadia porque é exatamente isso que nossa faxineira cobra. Portanto, esse custo é uma lavagem total para nossa parte. Zero dólares gastos por ano , exceto uma dica de feriado ;)

Mas fora da taxa de limpeza, você pode ter outros custos regulares de manutenção para mantê-lo pronto para cada hóspede. Podem ser coisas como cuidar do gramado, serviço de piscina ou banheira de hidromassagem, ou até mesmo remoção de neve, se você hospedar em um destino de inverno. Pagamos uma pequena empresa de paisagismo local para cortar a grama e explodir as áreas externas do duplex em um cronograma consistente e confiável. Felizmente, este não é um custo para o ano todo (nada acontece nos meses de inverno), mas como eles ocorrem com mais frequência durante a primavera e o verão, quando tudo está crescendo loucamente, é soma cerca de US$ 800/ano .

Lembro-me de que em nosso último aluguel na Flórida havia um cara da piscina E uma equipe de gramado separada que apareceu enquanto estávamos lá. Nem os custos que ele repassou diretamente para nós quando fizemos a reserva, então eles saíram do lucro do aluguel.

Outra despesa potencial seria se você optasse por contratar ou contar com um serviço profissional de administração de propriedades ou de aluguel. Eles podem tirar muito de seus ombros (lidar com reservas, limpezas e problemas que surjam), mas normalmente cobram uma porcentagem de cada reserva. Em Cape Charles, a alíquota parece ser de cerca de 20%, mas esse número pode variar dependendo da sua área e exatamente dos serviços que eles oferecem.

Reabastecimento de consumíveis

Como optamos por fornecer itens consumíveis aos nossos hóspedes, não apenas compramos o estoque inicial, mas também temos que reabastecer tudo quando ele estiver acabando. Aqui está uma lista do que oferecemos:

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• Papel higiênico (fornecemos 6 rolos de cada lado do duplex)
• Toalhas de papel (1 rolo em cada cozinha)
• Guardanapos (pilha deles em uma tigela em cada sala de jantar)
• Lenços de papel (1 caixa por casa de banho – não os substituímos todas as semanas, apenas quando necessário)
• Esponjas (1 esponja nova em cada cozinha)
• Sacos de lixo (2 em cada cozinha e todos os banheiros)
• Sacos de armazenamento de papel alumínio e Ziplock em vários tamanhos
• Shampoo, condicionador, sabonete e sabonete líquido
• Detergente para roupas, amaciante de roupas e removedor de manchas
• Sal e pimenta e azeite para cozinhar
• Borra de café, saquinhos de chá e pacotes de açúcar

Cada vez que compartilhamos o que oferecemos aos nossos hóspedes, ouvimos pessoas que dizem nós fazemos tudo isso também! e outros que dizem o que?! ninguém fornece essas coisas aqui! Meu melhor palpite é que isso varia de acordo com a região, mas muitos outros aluguéis de temporada em Cape Charles também oferecem itens semelhantes. No final das contas, se isso ajuda nossos hóspedes a se sentirem em casa, ficaremos felizes em tê-lo em mãos.

Tudo dito, gastamos $ 900 nos itens acima este ano. Novamente, pode não ser um grande item de linha em sua região – mas é inteligente descobrir o que você planeja ter disponível e quanto você acha que custará para reabastecer as coisas ao longo do ano.

Lençóis e toalhas extras

Isso pode ser algo específico de como nossa faxineira funciona, mas ela nos aconselhou, no início do verão, a manter um conjunto extra COMPLETO de roupa de cama e toalhas à mão, assim caso a roupa não termine a tempo ou haja uma mancha que precisavam de um tratamento mais longo, ela ainda poderia deixar nossos próximos hóspedes com tudo o que precisavam. Então, para nós, isso significou comprar:

• 8 toalhas de banho extras
• 6 toalhas de praia extras
• 12 panos extras e toalhas de mão
• 1 conjunto extra de lençóis queen e 1 capa de edredom queen e inserção (jogamos os dados de que era improvável que ambas as camas queen estivessem manchadas)
• 2 conjuntos extras de lençóis duplos e 2 colchas duplas

Na verdade, você deveria dobrar esses números porque fizemos isso POR LADO. Graças a Deus pelo armário trancado do dono, onde guardamos aquelas coisas extras em latas de lixo.

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Nunca acabamos contando com um completo conjunto extra, mas mergulhamos e pegamos um ou dois sobressalentes mais de uma vez, então estamos definitivamente felizes por tê-los por perto (especialmente as duas capas de edredom extras!). Este estoque extra de lençóis e toalhas nos custou mais de US$ 400 por lado (totalizando US$ 800) . Também tivemos que substituir algumas toalhas nos últimos meses (nos sentimos muito sortudos por ter sido tudo o que tivemos que substituir!), então pegue os extras com antecedência ou reserve um pequeno orçamento para a substituição de itens aleatórios conforme você avança é provavelmente uma ideia inteligente.

Seguros e Impostos

Agora estamos chegando à parte divertida (ha!). Vamos começar com o seguro primeiro.

Esperamos que não seja surpresa para você que sua propriedade deva ter seguro, mas descobrimos que fazer seguro para o duplex é uma curva de aprendizado. Mas saímos do outro lado! Os fatores complicadores do seguro do nosso duplex são: 1) o fato de ser um aluguel por temporada de curto prazo, que é tratado de forma diferente de uma residência em tempo integral e 2) estar perto da água (muita água, mais problemas – pelo menos é isso que dizem o pessoal do seguro). Estes dois factores significaram que tínhamos opções limitadas, mas acabámos por ter três políticas que funcionam em conjunto para nos dar tranquilidade.

1. Uma apólice de seguro de propriedade para aluguel por temporada: é semelhante à apólice do proprietário que você pode ter em sua residência principal. Apenas certifique-se de que tudo o que você receber cubra aluguéis de curto prazo.
2. Uma apólice de responsabilidade complementar: foi recomendada por alguns amigos que também têm aluguéis por temporada e oferece cobertura adicional para possíveis acidentes, lesões, etc.
3. Uma política contra inundações: Tecnicamente, não estamos numa planície de inundação, mas a maioria dos residentes considera isso sensato em Cape Charles.

Não precisamos de nenhuma dessas duas últimas apólices para nossa residência principal aqui em Richmond, mas se você estiver alugando sua residência principal ou secundária em meio período, consulte um especialista para ter certeza de que está suficientemente coberto pela sua apólice existente. Muitas apólices padrão do proprietário podem não ser suficientes se o dano ou incidente ocorrer enquanto um locatário de curto prazo estiver ocupando sua casa.

Se você achava que seguro era divertido, cara, você vai adorar impostos! Os impostos são a parte que achamos que menos sabíamos sobre isso, mas é bastante simples de descobrir. Portanto, tome isso como uma deixa para investigar o que será devido em qualquer cidade em que você esteja operando seu aluguel (ligue para o escritório do governo local, verifique o site ou pergunte a outros anfitriões em sua área). Mas saiba também que, se parecer complicado, todos com quem conversamos em nossos vários escritórios governamentais ficaram super felizes em ajudar (provavelmente ficaram emocionados por estarmos tentando pagar nossos impostos – ha!) e dentro de uma ou duas semanas pegamos o jeito disso.

Para o duplex pagamos o seguinte:

• Imposto anual sobre a propriedade do condado
• Imposto anual sobre a propriedade da cidade
• Imposto trimestral de ocupação transitória do condado (especificamente um imposto sobre a renda de aluguel por temporada)
• Imposto mensal de ocupação transitória da cidade
• Imposto mensal sobre vendas estadual e local

Os impostos sobre a propriedade cobrados pelas duas localidades onde o duplex está localizado (os dois primeiros itens listados acima) são baseados na própria casa, e não em quanto ou quão pouco a alugamos. Mas os outros são porcentagens do que ganhamos com nossa renda de aluguel e temos que calcular e enviar a documentação mensal ou trimestralmente (embora agora o Airbnb cobre o imposto sobre vendas automaticamente na Virgínia quando os hóspedes fazem check-out em seu site – mas todos verão, tivemos que retirá-lo manualmente dos pagamentos do Airbnb).

Você pode ter sorte e sua cidade não cobrar imposto de ocupação transitória, mas você pode acabar sendo cobrado duas vezes como nós: uma vez pela cidade e depois novamente pelo condado. Sinto que continuo dizendo que variam muito neste post, mas os impostos também fazem isso. Por exemplo, meu pai tem um aluguel em outro estado e paga uma taxa de ocupação transitória de 3%, enquanto o nosso é de 6% em Cape Charles. Entre esses dois impostos de ocupação transitórios e o imposto sobre vendas, cerca de 11% de todas as reservas que tivemos neste verão foi para o estado, condado e cidade na forma de impostos. Lembre-se de que isso não inclui impostos sobre a propriedade.

Então, para o duplex, nossos impostos e seguros combinados para este ano foram de cerca de US$ 13.400 . Longa história – você definitivamente deve conhecer suas responsabilidades fiscais ao avaliar a viabilidade de seu aluguel, porque elas podem definitivamente afetar seu lucro.

Taxa de anfitrião do Airbnb

Se você administra seu aluguel por meio de um site como Airbnb, VRBO ou HomeAway, lembre-se de que eles também cobram uma redução em sua tarifa de aluguel noturno. Como hóspede, você provavelmente está acostumado a pagar uma taxa que é acrescentada à tarifa total por noite, mas nos bastidores o Airbnb também deduz uma taxa de 3% da tarifa por noite antes de pagar ao anfitrião. Então, acho que nem o hóspede nem o anfitrião estão realmente recebendo a tarifa noturna listada. Ha! Na verdade, não incluímos essa taxa de 3% em nossos cálculos de custos operacionais (ou em nosso total no final deste post) porque é dinheiro que nunca vemos. Portanto, lembre-se de que, ao definir sua tarifa por noite, uma parte desse valor irá para qualquer site de aluguel que você escolher.

Somos questionados por que escolhemos o Airbnb em vez de outros aluguéis por temporada, como VRBO ou HomeAway, e a resposta é que entrevistamos alguns amigos com aluguéis por temporada e todos gostaram mais dessa interface. Então fomos em frente. Até agora gostamos muito. Pensamos em listar o duplex em vários sites, mas ouvimos dizer que pode ser difícil evitar datas de reserva duplicadas quando você executa vários calendários em diferentes plataformas.

Custos diversos

E embora tenhamos tentado ser muito minuciosos nesta postagem, não podemos prever tudo o que você poderá encontrar ao longo do caminho. Este ano, provavelmente gastamos cerca de US $ 750 em itens diversos. Felizmente, nada de maluco aconteceu (não tivemos que substituir um sistema HVAC ou algo parecido), mas um pequeno exemplo é que aprendemos que o estado e a cidade também cobram uma pequena taxa por uma licença comercial anual (e realizam uma inspeção anual de aluguel para ter certeza de que ainda estamos atualizados com o código a cada ano), então essa foi uma pequena despesa não planejada que nos surpreendeu – mas agora que estamos acostumados e sabemos o que fazer, é fácil.

É claro que existem custos como substituir coisas que quebram, pagar um técnico de manutenção para consertar um eletrodoméstico com defeito ou até mesmo adicionar/alterar uma comodidade específica em sua casa. Um exemplo concreto disso é que gastamos US$ 250 no meio do verão para adicionar cortinas opacas para os dois quartos da frente do duplex depois que alguns convidados mencionaram que ficava muito claro lá no início da manhã. Portanto, embora possa prejudicar o seu orçamento, tudo faz parte da diversão e da aventura de tentar proporcionar uma experiência incrível para as pessoas que estão hospedadas em sua casa. Falando nisso…

Também optamos por deixar aos nossos locatários um pequeno presente de boas-vindas quando eles chegarem. É um bilhete manuscrito com um vale-presente para comprar um sorvete ou um souvenir em uma das lojas locais da cidade, junto com um cartão postal pré-carimbado. Novamente, isso definitivamente não é um custo que você terá que incorrer, mas estamos felizes em fazê-lo na esperança de que nossos hóspedes aproveitem sua estadia e frequentem alguns dos grandes negócios locais - e nossos hóspedes também parecem gostar muito. Quem não gosta de sorvete?!

alabastro vs branco puro

Vamos embrulhar esse cachorrinho. Vou poupar você de rolar e recapitular toda a matemática acima. Combinando todos os custos que acabamos de definir, são cerca de US$ 21.750 em despesas operacionais anuais para o duplex deste ano. Novamente, isso é para duas unidades de aluguel separadas, então é provavelmente mais alto do que um aluguel único ou menor. Mas o nosso ponto é menos sobre o número total e mais sobre a variedade de custos ao longo do caminho. Então, se você está pensando em começar um Airbnb, espero que este post seja um ponto de partida para descobrir seus próprios custos operacionais nas categorias que listei aqui.

E embora esse número acima pareça muito, temos sorte de termos conseguido reservar noites suficientes em 2019 para ainda ter lucro depois de tudo dito e feito (mais cinco, alguém?!). Estaremos fora do vermelho em breve com todos os nossos custos de construção e mobiliário? Não! Mas pelo menos estamos no caminho certo e aprendemos muito e nos divertimos muito no processo.