Nós conversamos podcast desta semana sobre como nossa primeira temporada de aluguel no duplex não foi perfeita, mas correu muito bem, considerando todas as coisas (você pode ouvir um monte de histórias específicas, momentos estressantes e coisas que aprendemos em aquele episódio ). Ao longo do verão passado, hospedamos 23 famílias graças ao fato de ser um duplex. Duas reservas sempre aconteciam simultaneamente, e a casa ficava totalmente ocupada com hóspedes todas as noites, de meados de junho até o Dia do Trabalho. Brincamos que passar de gerenciar zero Airbnbs para dois foi como passar de zero filhos para gêmeos – literalmente parecia que estávamos mergulhando no fundo da gestão de aluguel de temporada – mas aprendemos MUITO. Então, queríamos compartilhar 5 grandes lições com vocês, agora que estamos do outro lado de tudo.
1. Existem custos ocultos para cada comodidade extra
Trabalhamos duro para ser um aluguel bem abastecido com muitos recursos e comodidades que fariam nossos hóspedes se sentirem bem-vindos e em casa. Isso é algo regional, mas muitos outros aluguéis em Cape Charles oferecem equipamentos de praia, toalhas, sabonete, detergente, etc. – então queríamos fazer o mesmo. Sabemos que nem todo locatário espera pacotes de café e açúcar ou uma cadeira alta opcional (também tínhamos um Pack & Play disponível), mas sempre apreciamos essas coisas quando ficamos no Airbnbs, por isso fomos conscientemente acima e além para garantir que nossos hóspedes tive uma ótima experiência e uma casa cheia de coisas funcionais e úteis.
Obviamente, isso custa mais adiantado para comprar essas coisas…. mas o que não percebemos totalmente foram os custos contínuos (tanto em dinheiro quanto em tempo) de prometer certas comodidades. Custos como reabastecimento, manutenção, compra de backups e verificação dupla entre reservas.
Por exemplo, adicionar uma pequena estação de café na cozinha – completa com cafeteira, borra de café, pacotes de açúcar, filtros, um moedor de café e uma prensa francesa – parecia uma atualização agradável e fácil de oferecer. Ao todo, provavelmente custava menos de US $ 100 por lado para adicioná-lo. Isso não parecia nada depois de uma extensa reforma, mobiliando 6 quartos e 2 cozinhas. Mas todas as semanas as coisas precisavam ser limpas, verificadas se estavam em condições de funcionamento e reabastecidas (borra de café e pacotes de açúcar).
Outro exemplo seria que fornecer toalhas de praia é útil, mas tê-las significa lavá-las todas as semanas, verificar se nenhuma está perdida ou danificada e comprar extras para ter à mão caso algo aconteça. Lembre-se de que o giro é de apenas algumas horas – normalmente não é tempo suficiente para acabar e recomprar o que você precisa no local – especialmente porque o alvo mais próximo fica a mais de uma hora de distância, no nosso caso.
O que descobrimos é que cada benefício que você adiciona não parece grande coisa por si só, mas sua lista de coisas para verificar e reabastecer fica mais longa cada vez que você adiciona algo – e isso também significa que você tem que comprar e armazene mais backups para reabastecer ou substituir coisas entre cada convidado. Isso significa mais para você fazer ou mais instruções que você precisa fornecer à sua empresa de gerenciamento de aluguel.
armários de madeira | telha | contadores | durante | torneira | hardware
coloração de armários de carvalho claro
No final, estamos felizes com todas as comodidades que oferecemos. E como todos os nossos hóspedes pareciam gostar deles (e muitos até comentaram como eram bons tê-los em nossas avaliações), planejamos continuar a fornecer, reabastecer e manter as coisas que temos em cada rotatividade nas temporadas futuras. Mas certamente nos fez resistir ao desejo de adicionar mais pequenos extras, porque agora percebemos que eles podem não parecer tão pequenos com o passar do tempo, especialmente naqueles dias de maior movimentação. E falando em dia de rotatividade…
2. Os dias de rotatividade podem ser loucos
Nossos aluguéis de verão eram reservas semanais de sábado a sábado, então todo fim de semana tínhamos uma família saindo às 10h e outra chegando às 16h. Alguns dias parecia muito tempo (seis horas inteiras!), mas outras vezes as coisas chegavam ao limite. Seis horas parecem uma eternidade, certo? Mas independentemente do estado em que seus locatários deixaram o local, há MUITO o que fazer entre os hóspedes, como:
- Limpeza de banheiros (temos 6!)
- Reinicializando cozinhas (há 2 e você deve verificar cada gaveta e armário para ter certeza de que os itens prometidos não foram embora)
- Arrumando camas (são 8!)
- Tirar a areia e limpar o chão (a areia é como purpurina, chega a todo lado).
máquina de lavar | secador | cesto de roupa suja | ladrilho | prateleira semelhante | cestas | durante | ganchos | toalhas paredes: SW Spare Branco | aparar: SW Extra Branco
Como não tínhamos um serviço de roupa de cama ou de cama que lavasse roupas fora do local, normalmente tínhamos de 3 a 4 cargas de roupa para lavar todos os sábados (roupas de cama, toalhas de banho e toalhas de praia de cada lado). E você sabe quanto tempo podem levar 4 ciclos completos de roupa! Há também a já mencionada verificação/reabastecimento de comodidades para os novos hóspedes – como toalhas limpas, papel higiênico inicial, açúcar, café, xampu, condicionador, sabão em pó, detergente de louça, esponjas, lenços de papel, toalhas de papel, etc.
Contratamos faxineiros profissionais para ajudar com muitas tarefas de limpeza e arrumação das camas, enquanto nos concentramos na limpeza externa (churrasqueiras, pátios traseiros, varanda da frente, remoção de ervas daninhas das camas, etc.), bem como na lavanderia e verificação / recarga de itens. Mas todos nós rapidamente percebemos que era difícil fazer DUAS unidades nesta janela de seis horas – mesmo com quatro de nós trabalhando furiosamente durante essas seis horas. Principalmente quando o local ficou mais sujo do que o normal.
cama | edredon | travesseiro | mesinhas de cabeceira | arandelas | cortinas | haste de cortina | parede: SW Spare Branco | aparar: SW Extra Branco
Essas seis horas também não contabilizam partidas tardias ou chegadas antecipadas (ambas aconteceram mais de uma vez). Caramba, Sherry até encontrou alguns convidados que haviam entrado alguns minutos mais cedo, antes que pudéssemos fazer nossa verificação final em um sábado.
Essa pequena janela de sábado também era nossa única chance semanal de ver a casa e consertar ou ajustar alguma coisa. Por exemplo, usamos uma rotação para nos inclinarmos para fora das janelas do andar de cima e aparar alguns galhos de árvores que começavam a arranhar a casa quando o vento soprava. Em outro fim de semana, trocamos algumas cortinas normais nos quartos da frente por blackouts depois que alguns convidados mencionaram que estava ficando muito claro lá no início da manhã (tínhamos persianas, mas simplesmente não estava funcionando). Então, entre tudo o que acontecia durante cada dia de rotatividade, também tínhamos aqueles momentos mais malucos, em que nos encontrávamos pendurando quatro pares de cortinas em cima de todas as outras coisas.
3. As áreas externas são uma outra lata de minhocas
O que menos estávamos preparados era o quão carentes seriam as áreas externas do duplex a cada dia de rotatividade. Talvez isso se resuma à necessidade de diminuir nossos padrões, mas sabíamos que a varanda da frente e os pátios dos fundos seriam as primeiras impressões dos nossos hóspedes sobre o lugar (o teclado está na porta dos fundos), então queríamos que eles tivessem a mesma aparência que tinham. nas fotos que tinham visto on-line... sem manchas de folhas, aparas de grama e ocasionais cocôs de pássaros.
móveis de exterior / remos semelhantes / almofadas listradas / almofadas bege e azul-petróleo / cor da porta: Pale Patina de Sherwin Williams
Parecia invasivo para nós ir até lá e cortar os quintais durante as estadias dos nossos hóspedes, e sabíamos que não era algo mais que pudéssemos adicionar à nossa rotatividade de sábado (especialmente porque dependia do tempo - e se chovesse durante aqueles seis horas?), então contratamos uma empresa de gramado para cortar, aparar e soprar todas as quartas-feiras. Postamos essa informação em cada unidade para não surpreender os hóspedes, assim como alguns Airbnbs onde ficamos, onde uma limpeza de piscina passa em algum momento.
Mas mesmo com a ajuda deles para manter a grama aparada e limpa, ainda havia muito o que fazer a cada semana. No início da temporada, estávamos lidando com cocô de pássaros e frutas caindo das árvores. Mais tarde na temporada, transformaram-se em folhas, galhos e outros excrementos aleatórios de árvores que precisávamos remover todos os sábados, antes que novas pessoas chegassem. Às vezes, conseguíamos simplesmente soprar as coisas e limpar algumas manchas dos móveis e das grades. Mas na maioria das vezes tínhamos que lavar tudo com mangueira e esfregar um pouco mais - e uma ou duas vezes chegamos ao ponto de abrir a lavadora de alta pressão. Digamos apenas que esses quintais foram os espaços ao ar livre mais bem conservados que já possuímos!
Nota lateral: Saímos percebendo que você cuida muito melhor dos espaços de aluguel por temporada do que da sua própria casa – quem limparia e essencialmente reformaria seu pátio semanalmente em casa?! Mas quando alguém está pagando e viu fotos bonitas, você quer ter certeza de que a experiência real é melhor do que as fotos – e não pior!
De longe, a escolha de manutenção mais exigente que fizemos foi o conjunto de pátio externo que colocamos em ambos os lados. Adoramos sua aparência e é muito confortável, mas com o passar do verão, pensamos... este é um ótimo cenário para um espaço aberto ensolarado - como um grande deck ou quintal ensolarado sem um monte de árvores por cima, deixando cair coisas nele . Enquanto isso, os nossos estavam em um pequeno quintal sombreado com árvores literalmente penduradas sobre eles, então eles ficavam constantemente pontilhados com detritos aleatórios caindo das árvores, que muitas vezes se transformavam em marcas quando choviam ou eram esfregados. parte disso deixando-os cobertos (que é o que eu faria com eles se fosse minha casa pessoal), mas queríamos que os locatários pudessem vê-los e aproveitá-los sem ter que lutar contra uma grande cobertura impermeável para móveis.
Então, quase todo fim de semana, nos encontrávamos esfregando-os e cruzando os dedos para que secassem ao sol antes das 16h do check-in. Eles sempre branqueavam e voltavam a ficar lindos quando os esfregávamos e os secávamos ao sol, mas levava tempo e esforço - ao passo que colocá-los em um local melhor, sem toda a sombra e excrementos de árvores, os teria tornado muito mais piloto automático.
O que aconteceu ao longo do tempo? Ficamos tão cansados disso. Assim, após o término da temporada, vendemos todo o conjunto (exceto as mesas) e as substituímos por cadeiras Adirondack simples. Antes de qualquer pessoa reservar no próximo ano, eles verão fotos atualizadas das cadeiras do anúncio no quintal, então não haverá qualquer expectativa de ver os móveis antigos ali colocados. E embora sentiremos falta da beleza do conjunto estofado, os novos Adirondacks são surpreendentemente confortáveis E levarão muito menos tempo para serem mantidos limpos.
4. Os problemas acontecerão… Então, o que importa é como você lida com eles
Recebemos conselhos de um amigo/colega anfitrião do Airbnb desde o início, que se resumiam a nem sempre você pode resolver os problemas, mas pelo menos pode respondê-los bem. O exemplo que nos deram é que o frigorífico deles quebrou durante a estadia de um dos seus hóspedes. Eles não conseguiram um substituto imediatamente, então trouxeram aos convidados um grande refrigerador cheio de gelo, um cartão-presente para um restaurante local e algum dinheiro para comprar mais gelo assim que o primeiro lote derretesse. Isso tornou a situação perfeita? Não exatamente (uma geladeira funcionando teria feito isso), mas eles ainda receberam uma boa avaliação de seus hóspedes porque fizeram o possível para serem anfitriões receptivos, atenciosos e atenciosos.
descascando um deck manchado
armários azuis | armários brancos | contadores | difícil o que somos | samambaia falsa | tábua de corte alta | porta-utensílios | gama | exaustor | microondas | samambaia falsa | geladeira
Por outro lado, alguns amigos nossos reservaram uma estadia de última hora em outro aluguel de Cape Charles neste verão para que pudéssemos sair por alguns dias. Quando eles chegaram, o ar condicionado não estava funcionando no andar de cima, o que significava que dormir em uma noite quente de verão seria muito desagradável.
A situação ficou ainda pior porque a sociedade gestora para a qual contactaram para comunicar o problema não tratou a situação com muita simpatia ou urgência. Foi-lhes dito claramente que alguém não poderia sair naquele dia e que receberiam uma ligação na manhã seguinte. Avance rapidamente para eles avistarem um caminhão de uma empresa de HVAC passando pela cidade alguns minutos depois, ligando para o número ao lado e tendo um técnico em sua casa 30 minutos depois para ajudá-los a consertar o sistema antes eles tiveram que dormir a noite toda em uma casa quente.
Pelo lado positivo, eles recuperaram o ar-condicionado antes de dormir (uau!), mas isso os deixou com um gosto amargo em relação aos anfitriões, porque eles não se esforçaram nem assumiram muita responsabilidade. Caramba, os convidados acabaram tendo que resolver o problema sozinhos!
cama | mesa lateral | lâmpadas | sombras | fã | edredon | almofadas | lombar | parede: SW Spare Branco | aparar: SW Extra Branco | portas: SW Trufa Branca
Tivemos a sorte de não ter problemas importantes como esse com nossos locatários, mas mesmo com pequenos soluços (especialmente aqueles que estavam completamente fora de nosso controle - como a falta de energia em nosso quarteirão por algumas horas uma noite), sabíamos que nosso a resposta foi tão importante quanto a nossa capacidade de resolvê-la.
Nossos objetivos sempre foram responder (1) com rapidez, (2) com compaixão e (3) com algo acionável. Por exemplo, Sinto muito pela falta de energia! Espero que isso não interfira muito na sua noite, mas gostaria de avisar que há uma lanterna na gaveta de lixo, se isso ajudar. Também perguntamos quanto tempo demoraria e eles estimaram uma ou duas horas. Por favor, deixe-nos saber se você precisar de mais alguma coisa!
5. Estar duas portas abaixo é uma faca de dois gumes
Ficamos em nossa casa de praia rosa durante a maior parte do verão para que pudéssemos administrar as duas unidades do duplex sem estar a 2,5 horas de distância se alguma emergência surgisse. Havia MUITAS coisas boas sobre essa proximidade - como poder aparecer uma manhã quando a internet duplex caiu para consertar imediatamente - ou poder passar por aqui quando um hóspede perguntou se tínhamos um cabo de extensão extra para carregar seus carrinho de golfe alugado. Mas também percebemos que há algumas desvantagens em estar tão perto do seu aluguel e dos locatários.
números de casa / lanternas de varanda / bancos / caixas de correio / persianas compostas / cor da porta: Urbane Bronze de Sherwin Williams / cor do obturador: Pale Patina de Sherwin Williams
Embora ser capaz de ficar de olho em sua casa (você sabe, para ter certeza de que ninguém está organizando uma rave ou se esgueirando em seu cavalo de estimação) geralmente é uma coisa boa, também foi um grande CON para anfitriões nervosos de primeira viagem, como nós. Ser capaz de ver algumas das idas e vindas de nossos convidados às vezes aumentava nossa ansiedade em relação à visita deles. Uma bagunça temporária de coisas de praia lá fora significa que eles estão fazendo uma bagunça gigante por dentro? Uma reunião ao ar livre que ouvimos de nossos vizinhos vai incomodar nossos locatários?
Serei o primeiro a admitir que a maior parte disso foipreocupação irracional e desnecessária– e nada disso realmente se concretizou. Mas não podíamos deixar de nos perguntar se estar mais longe teria reduzido nosso estresse de uma forma que a ignorância é uma felicidade.
O melhor exemplo disso é a história que contamos no podcast desta semana sobre passar por lá uma noite e perceber que os inquilinos tinham saído para jantar e deixado a porta da frente aberta com a luz acesa. Sabíamos que eles não estavam em casa porque os encontramos esperando para comer em um restaurante local - e embora ver os insetos voando e ouvir o AC lutando para acompanhá-los fosse bastante perturbador, isso desencadeou em nós todos os tipos de medos maiores sobre coisas sendo roubadas por dentro (nossas coisas ou suas coisas), animais ou estranhos vagando, etc.
luz baixa
Acabamos fechando rapidamente a porta enquanto passávamos, e foi isso. Mas cara, isso aumentou nossa ansiedade para 10 apenas por testemunhar e ser forçado a descobrir o que diabos fazer naquele momento (enquanto simultaneamente nos preocupamos com 1.000 cenários imaginários).
luz | porta: SW Trufa Branca | parede: SW Spare Branco | guarnição: SW Extra Branco
Se não estivéssemos por perto para testemunhar isso, provavelmente nunca saberíamos o que aconteceu (nossos convidados teriam percebido seu erro quando voltassem e resolveriam o problema silenciosamente). Então percebemos que um dos acontecimentos mais estressantes de todo o verão foi definitivamente produto da nossa proximidade.
5b. Os hóspedes querem você longe da vista e da mente também
Este não é realmente outro ponto, mas é mais o mesmo ponto refletido de outra maneira. Porque os hóspedes não querem sentir que os seus anfitriões os monitorizam durante toda a semana (quando alugamos algum lugar, não queremos sentir que o proprietário está por perto a observar cada movimento nosso!), por isso ter isso em mente encorajou-nos a minimizar contactos desnecessários e fizemos coisas como escolher deliberadamente não passar pelo duplex quando poderíamos simplesmente caminhar para o outro lado. Talvez isso tenha compensado demais, mas espero que tenha ajudado nossos hóspedes a se sentirem menos como se estivessem sendo observados.
persianas / cor da veneziana: Pale Patina de Sherwin Williams / números de casa / lanternas de varanda / bancos / caixas de correio
construindo uma mesa de cabeceira
Antes do início do verão, alguém nos sugeriu que você basicamente só iniciasse o contato com seus convidados em duas ocasiões, e todo o resto seria apenas responder a qualquer contato que eles iniciassem. A primeira ocasião são todas as informações pré-chegada que você está enviando, ou seja, qualquer informação de que eles precisam antes de chegarem. Podem ser várias mensagens ao longo de alguns dias ou semanas, mas a questão é que tudo serve para ajudá-los a se preparar para a estadia. O nosso geralmente envolvia três comunicações principais:
lanterna de varanda / placa de endereço / fechadura de teclado / cor da porta: Pale Patina de Sherwin Williams
A segunda ocasião é um check-in no meio da semana. Só um rápido Espero que você esteja aproveitando sua estadia. Estamos aqui se você precisar de nós! tipo de coisa. O outro anfitrião que nos recomendou isso disse que descobriu que era uma ótima maneira de obter um pouco de paz de espírito E de criar uma abertura para resolver quaisquer problemas antes que eles fossem deixados na avaliação pública do hóspede.
Por exemplo, não descobrimos uma semana até a avaliação de nossos convidados que nossos termostatos Nest tiveram uma falha muito estranha após a queda de energia mencionada acima, que deixou as pessoas com calor no meio da noite. Felizmente, isso foi deixado em análise privada, não pública, e conseguimos corrigi-los rapidamente antes que os próximos convidados chegassem. Fiquei feliz por ter sido uma solução fácil de fazer, mas ainda me sinto mal por ser algo que só soube depois que eles partiram. Esse problema específico aconteceu após nosso check-in no meio da semana. Portanto, certamente não é uma cura para tudo, mas pode ajudar a evitar que algo assim passe despercebido.
é claro | mesa final | samambaia falsa | pufe semelhante | travesseiro azul | travesseiro cinza | arte | cortinas | paredes: SW Spare Branco | guarnição: SW Extra Branco
Na maioria das semanas, esse check-in variava muito apenas com base no fato de o hóspede já ter nos enviado uma mensagem com uma pequena pergunta ou talvez o tivéssemos encontrado cara a cara, então outra mensagem de check-in teria parecido muito contato . Porque, novamente, depois que eles chegaram e se instalaram, achamos melhor que todos ficassem fora da vista e da mente.
Portanto, há cinco grandes lições que aprendemos neste verão e temos certeza de que aprenderemos muito mais à medida que avançamos, mas pensamos que poderia ser útil para qualquer pessoa que esteja pensando em ter um Airbnb ou até mesmo alugar de alguém e não tem certeza do que seus anfitriões podem estar pensando. Quanto aos custos/lado financeiro de administrar um Airbnb, estamos definitivamente planejando uma postagem que detalha muitas das despesas (seguros, impostos de aluguel, consumíveis como papel higiênico, etc.), então fique atento a isso no futuro.
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